Immobilier commercial ou résidentiel : quelle est la meilleure option d’investissement ?

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L’immobilier commercial et l’immobilier résidentiel peuvent paraitre semblables sous certains angles. Néanmoins, il s’agit bel et bien de deux types d’investissement différents, même s’ils ont quand même certains points communs.

Aujourd’hui, je vous propose de tenter de répondre à la question suivante : comment choisir entre l’investissement immobilier commercial et résidentiel ?

On regarde ça ensemble.

Des locataires aux besoins différents

Qu’on parle d’investissement immobilier commercial ou résidentiel, il y a généralement toujours la présence de locataires. Cependant, ceux-ci ne font pas nécessairement le même usage de l’espace.

En matière d’immobilier résidentiel, les locataires utilisent l’endroit pour y vivre. Ainsi, la demande pour ce type d’habitation est peut-être un peu plus stable, car peu importe le cycle économique ou la période, les gens auront toujours besoin de se loger.

Mais en ce qui a trait à l’immobilier commercial, les locataires s’en servent pour conduire leurs affaires, soit pour vendre leurs produits ou leurs services. À ce moment, et lorsque l’économie subit un ralentissement, certains d’entre eux peuvent réduire leur demande pour ce genre d’immobilisation.

Distinction entre baux commerciaux et baux résidentiels

Outre cela, il y a quand même une bonne distinction entre les baux commerciaux et les baux résidentiels reliés à ces types d’investissement.

Au Québec, c’est la Régie du logement qui détient la compétence exclusive dans le domaine du logement locatif. Et le locateur d’un immeuble résidentiel doit obligatoirement utiliser les baux de la Régie. En revanche, ce n’est pas le cas du locateur d’un immeuble commercial qui, lui, n’est pas tenu d’utiliser aucun formulaire ni modèle particulier pour ses contrats de location.

Toutefois, et à la différence des baux résidentiels, il est davantage recommandé de faire préparer les baux commerciaux auprès d’un notaire ou d’un avocat, et comme pour tout service professionnel, des frais de service peuvent s’appliquer.

Cette différence s’explique en partie parce qu’en matière d’immobilier commercial, c’est le Code civil du Québec qui s’applique et non pas la Régie du logement.

Un flux de trésorerie qui peut varier

Les baux résidentiels courent généralement pour une durée d’un an. En immobilier commercial, un bail est habituellement conclu pour une période plus grande, parfois de trois à dix ans, sans s’y limiter. Cette différence peut se traduire par un flux de trésorerie plus constant sur le long terme pour l’immobilier commercial.

Aussi, plusieurs types de beaux commerciaux existent : bail brut, net, double net et triple net. La différence entre eux ? En bref, plus le bail est « net », plus le locataire aura la responsabilité des frais relatifs à l’immeuble — taxes foncières et scolaires, frais de chauffage, d’assurance, de déneigement, d’entretien, etc.

Pour un locateur commercial — tout comme un locataire —, il convient alors de bien comprendre les tenants et les aboutissants de ces contrats de location.

Un processus d’achat qui n’est pas tout à fait pareil

Le processus d’achat d’une propriété résidentiel suit généralement un schéma plus ou moins similaire. En revanche, les transactions commerciales sont régies par un ensemble de règles différentes et peuvent prendre plus de temps avant de se clôturer, selon la situation.

En effet, à la différence de certains bâtiments résidentiels, l’achat d’un immeuble commercial peut exiger qu’on réalise entre autres des études techniques, ce qui allonge parfois la durée du processus.

Choisir entre l’investissement immobilier commercial et résidentiel : possible de trancher ?

Comme on a pu le voir ensemble, l’immobilier commercial et résidentiel ont tous les deux des forces. Même s’il existe des différences entre eux, on ne peut généralement pas en conclure que l’un est meilleur que l’autre parce que les deux servent des objectifs différents et des besoins différents.

En fin de compte, c’est à l’investisseur lui-même de se positionner sur quel type lui convient le plus en fonction de sa situation financière actuelle et de ses objectifs personnels.

J’espère que la lecture de cet article vous a plu. Pour en savoir plus sur le merveilleux monde de l’investissement immobilier, vous n’avez qu’à me contacter, et je discuterai avec vous avec grand plaisir.

Qu’est-ce que l’effet de levier en investissement immobilier ?

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Les investisseurs peuvent opter pour différents mécanismes de financement pour acheter un bien immobilier. Et l’effet de levier figure parmi ceux-ci. Si vous méconnaissez le concept, je vous propose qu’on regarde ça ensemble aujourd’hui.

Sans plus tarder, voyons ce qu’est l’effet de levier en investissement immobilier.

L’effet de levier, c’est quoi ?

Pour une institution financière, l’équité sur une propriété — qui représente généralement la différence entre la valeur marchande actuelle d’un immeuble moins la valeur résiduelle du prêt qui lui est rattaché — est sensiblement considérée comme de l’argent comptant.

Ainsi, lorsqu’une personne possède un immeuble et qu’elle répond aux critères d’admissibilité demandés par sa banque, elle peut par exemple se servir de son équité pour financer l’achat d’une propriété.

Cet instrument financier s’appelle l’effet de levier.

Toutefois, ce n’est pas 100 % de l’équité qui peut servir à refinancer un prêt hypothécaire. D’ordre général, cette portion s’établit entre 75 % et 85 % de la valeur nette de l’équité, selon le prêteur.

L’effet de levier en investissement immobilier : un exemple

Disons que vous possédez un immeuble dont la valeur se situe à 1 000 000 $ et que le solde hypothécaire résiduel est de 400 000 $. Dans cet exemple, l’équité de cet édifice est de 600 000 $ (valeur nette – solde hypothécaire).

Si votre prêteur hypothécaire vous accorde 80 % de l’équité de l’immeuble, cette somme vous permettrait de créer un effet de levier à raison de 480 000 $ (600 000 $ x 80 %).

Ce qui est intéressant avec l’équité, c’est qu’elle se base sur la valeur actuelle d’un bien immobilier, et non pas sur le prix que vous l’avez payé.

Donc, si un immeuble aujourd’hui évalué à 500 000 $ a été acheté 300 000 $ il y a 10 ans, vous auriez accès à une partie de cette plus-value en équité. Avantageux, n’est-ce pas ?

L’effet de levier pour s’enrichir

Que pouvez-vous faire avec cet argent ?

Certaines personnes s’en servent pour effectuer des rénovations sur un immeuble existant. Mais certains autres l’utilisent aussi pour acheter une seconde propriété. Ou encore, l’argent de l’équité peut servir à acheter une habitation qui génèrera des revenus périodiques, comme un édifice à logements.

L’effet de levier est un outil que les investisseurs utilisent parfois pour bâtir leur parc immobilier. Et selon votre situation et vos objectifs, il pourrait bien vous permettre d’en faire tout autant.

Investissement immobilier : l’effet de levier au service de votre croissance

Évidemment, choisir l’effet de levier doit être fait en toute connaissance de cause, car un refinancement peut occasionner une hausse des paiements hypothécaires. N’hésitez donc pas à en parler avec un conseiller en investissement immobilier afin de vous assurer de faire le bon choix. De plus, il faut noter que des frais peuvent être rattachés à un refinancement.

Voilà ! J’espère que vous avez apprécié ce survol de l’effet de levier. Pour en savoir plus sur l’investissement immobilier, vous pouvez visiter la section blogue de mon site Web. J’y publie régulièrement de nouveaux articles sur le sujet. Et pour parler de vos projets d’investissement avec un conseiller en investissement immobilier, contactez-moi, et on en discutera ensemble avec grand plaisir.

7 idées reçues sur l’investissement immobilier

Les mythes nous poussent à croire des choses qui ne sont pas vraies. Par exemple, saviez-vous que Napoléon Bonaparte n’était pas aussi petit que l’histoire veut nous le faire croire. Selon les données recueillies lors de son autopsie, il mesurait en fait 1 m 69 cm, soit une taille comparable à celles des autres Français de l’époque.

De même, les taureaux sont daltoniens, alors il est faux de croire qu’ils détestent la couleur rouge. En fait, ils réagissent tout simplement aux mouvements de la cape du matador, qu’ils perçoivent comme une menace.

Les mythes ne sont pas réservés qu’à l’histoire et à l’écologie. L’économie aussi en est parsemée, particulièrement en ce qui concerne le domaine de l’investissement immobilier.

Si vous souhaitez vous bâtir un portefeuille immobilier prospère, mais que vous hésitez à vous lancer pour quelque raison que ce soit, vous allez adorer cet article, qui démystifie quelques-unes des plus grandes idées reçues sur l’investissement immobilier.

L’investissement immobilier demande beaucoup d’argent

Vous ne devez pas nécessairement être riche avant de vous lancer dans l’investissement immobilier. Il s’agit bel et bien d’une idée reçue, et cette fausse croyance ne doit pas vous dissuader de débuter la création de votre parc immobilier.

Si vous hésitez à démarrer l’aventure, car vous croyez que vos moyens financiers sont (trop) limités, la première étape ne consistera pas à trouver les fonds requis au financement de votre projet.

En effet, vous devez d’abord commencer par vous concevoir des idées réalistes. Adopter une stratégie sur mesure en regard à votre situation réelle et adaptée à vos capacités est une base primordiale pour atteindre vos objectifs. Bien sûr, encore faut-il être conscient de ses objectifs et les connaitre en amont.

En tant qu’investisseur, l’argent est votre principal outil, et si vous n’en possédez pas, vous devez envisager les solutions — ou les autres « outils » — qui vous permettront de réaliser vos ambitions.

Chaque individu est différent et chaque investisseur l’est tout autant. Certains choisissent d’emprunter de l’argent, certains autres en possèdent en quantité suffisante, alors que d’autres la louent ou utilisent celui d’une autre personne. Et certains ignorent même qu’ils en ont. La provenance de l’outil est futile. L’essentiel est d’en faire bon usage.

Il faut tout savoir sur le domaine avant de se lancer

Il est impossible de tout savoir. Même un médecin ne connait pas tout de son domaine, c’est pourquoi il s’entoure de divers spécialistes — rhumatologue, dermatologue, ophtalmologiste, etc. — pour l’aider dans sa pratique.

N’attendez donc pas de tout savoir avant d’investir dans l’achat de biens immobiliers. Le plus important est d’établir vos objectifs au préalable. Ceux-ci doivent être clairs et réalistes.

Si vous avez une idée vague de vos ambitions et que vous ignorez votre profil d’acheteur, un conseiller en investissement immobilier vous permettra de les définir. Ce professionnel vous montrera les avenues possibles et vous aidera à vous bâtir un portefeuille immobilier sur mesure.

Vaut mieux acheter un bien immobilier lorsque le marché est à la baisse

Le marché de l’immobilier n’est pas stable. Il fluctue et traverse divers cycles. Une autre idée largement reçue nous fait croire qu’il est souvent préférable de s’approprier un bien uniquement lorsque le marché est en baisse. En fait, il s’agit d’un mythe.

En réalité, il est toujours possible de faire un gain, que le marché soit en plein essor ou qu’il traverse une période plus difficile. L’essentiel est de comprendre dans quel cycle vous vous trouvez présentement. Un conseiller en investissement peut vous aider à identifier le vôtre. La connaissance de vos forces et de vos faiblesses est aussi incontournable. Ainsi, il sera plus facile pour vous de saisir les opportunités d’investissement adaptées à vos objectifs et à votre profil.

Concentrerez-vous sur vous-même, et retenez qu’il peut être judicieux de ne pas retarder un investissement immobilier qui s’accorde bien avec vous, peu importe le cycle dans lequel se trouve le marché.

Gérer votre un portefeuille immobilier prend du temps

Il est faux de croire que vous devrez consacrer tout votre temps à la gestion de votre portefeuille immobilier. Cette pensée n’est rien de moins qu’une autre idée reçue sur le domaine.

En revanche, vous trouverez avantage à prendre tout le temps nécessaire pour bâtir l’équipe de professionnels — comptable, notaire, avocat, conseiller en investissement immobilier, gestionnaire d’immeuble — qui vous appuiera dans vos démarches.

Le succès de vos ambitions dépend en partie de la synergie qui unit l’expertise, le savoir-faire et le savoir-être de ces individus.

Plus vous prenez le temps de bien constituer cette équipe, plus la gestion de votre portefeuille sera facile.

Le flip immobilier est le meilleur moyen de faire de l’argent

Le flip est un concept populaire dans le domaine de l’investissement immobilier. Il désigne une opération commerciale ou financière qui consiste à acheter un bien dans le but d’effectuer un profit en le revendant rapidement — souvent en moins de douze mois — à un prix supérieur.

Le flip contribue à véhiculer de fausses idées reçues sur l’investissement immobilier. S’il est possible de réaliser un gain en capital à court terme sur une propriété, il faut néanmoins prendre en compte les frais de transaction reliés aux opérations d’achat et de vente effectuées à répétition. Les frais d’évaluation, d’inspection, de notaire et les taxes ne sont que quelques dépenses probables supplémentaires qui peuvent gruger les liquidités obtenues lors de la vente d’une propriété.

Ensuite, il convient d’établir le contexte dans lequel le flip a été fait. Il faut faire attention : certaines personnes choisissent le flip comme modèle d’affaires. Dans ce cas-ci, le flip est en quelque sorte une entreprise à part entière, plutôt qu’un simple investissement immobilier.

Il peut être alléchant de réaliser un gros gain en capital à court terme, mais qu’advient-il du pourcentage de rendement de la somme investie et du temps qu’il a fallu investir dans la réalisation du projet ?

En revanche, le flip peut être un investissement très utile et pertinent, car il permet en outre de varier ou d’équilibrer un portefeuille et de générer des liquidités supplémentaires qui, souvent, permettent de favoriser l’acquisition d’un projet d’investissement subséquent.

L’investissement immobilier n’est pas pour les jeunes

L’investissement immobilier n’est pas réservé qu’aux gens fortunés ou aux professionnels établis. Il est possible de se constituer un portefeuille de biens à tout âge.

Le plus important est de bien vous connaitre et d’établir vos objectifs en conséquence. Pour établir votre profil d’investisseur, rien de mieux que de consulter un conseiller en investissement immobilier, car nos besoins, notre situation familiale, nos passions, nos forces et nos faiblesses nous distinguent tous l’un de l’autre.

Malgré cela, votre situation peut être entièrement compatible et complémentaire à celle d’un autre investisseur. Preuve que l’union fait la force.

Bâtir un portefeuille de biens immobiliers ne se fait pas sans risque

Le risque se définit comme un danger éventuel plus ou moins prévisible. En quelque sorte, il est indissociable de l’investissement.

L’immobilier recèle toutefois des avantages que d’autres types d’investissement n’ont pas, dont celui de s’accorder à vos caractéristiques personnelles.

En immobilier, il y a autant d’investisseurs qu’il y a de façons d’investir. Mettre à profit vos talents en gestion et en comptabilité, votre tempérament, votre entourage, votre profession, votre créativité, vos connaissances des réglementations — et j’en passe — peut réduire drastiquement le niveau de risque d’un investissement.

En somme, lorsqu’on adapte ses investissements à son profil, il est plus facile de rester en contrôle. Et le risque devient soudainement moins anxiogène.

Démystifier les idées reçues sur l’investissement immobilier

Les idées reçues sur l’investissement immobilier sont encore bien présentes, et il est dommage qu’elles dissuadent certaines personnes à se lancer dans l’aventure.

Cet article a néanmoins permis d’en démasquer quelques-unes et les placer en perspective, car, oui, il est possible de tirer son épingle du jeu. L’important demeure de s’établir des objectifs clairs et réalistes et de les accorder à son profil d’investisseur.

Si vous souhaitez l’appui d’un conseiller en investissement immobilier, n’hésitez pas à me contacter. Il me fera plaisir de vous offrir mon écoute et mon soutien envers votre projet. Ensemble, nous pourrons démarrer ou faire évoluer votre portefeuille immobilier.

Doit-on toujours saisir l’opportunité d’un deal immobilier ?

En feuilletant les petites annonces de la section immobilier d’un journal spécialisé, vous remarquez un triplex à vendre pas mal sympathique. Il bien situé, n’a pas vraiment besoin de rénovations et le prix demandé est 20 % en dessous de celui du marché.

Et même si vous n’aviez pas vraiment l’intention d’acheter un triplex, quelque chose en vous vous incite à sauter sur l’occasion. Après tout, c’est une vraie aubaine, et quelqu’un d’autre risque de l’acheter si vous ne le faites pas.

Mais devriez-vous vraiment acheter ce triplex ?

Un peu plus sur les deals immobiliers

Dans le milieu du commerce, les deals se définissent comme étant l’achat d’une propriété à bon prix pour l’acheteur. Dans notre exemple précédent, le triplex représente fort probablement une aubaine, car il est effectivement vendu à bon prix.

Mais représente-t-il une bonne opportunité d’affaires pour autant ?

Saisir l’opportunité d’achat qui cadre avec vos objectifs et votre profil d’investisseur

En tant qu’investisseur immobilier, vous pouvez être motivé par différents objectifs. Pour certains, il peut s’agir de se constituer un patrimoine de biens . Pour d’autres, cela peut être d’augmenter ses revenus, de réduire ses impôts ou de se préparer à la retraite, par exemple.

Il y a autant d’objectifs d’investissement que d’investisseurs. Et peu importe l’aubaine qu’on vous présente, la meilleure opportunité d’achat sera toujours celle qui cadre avec vos objectifs et votre profil d’investisseur.

Un deal immobilier n’en est pas toujours un

À ce moment, le triplex, bien que vendu à un prix alléchant, peut ne pas être en phase avec vos buts et votre profil.

Vraiment ?

Un immeuble à revenu, comme notre fameux triplex, demande parfois à son propriétaire de s’impliquer activement dans la gestion de l’édifice. On doit répondre aux appels des locataires, gérer la collecte des chèques de loyer, veiller à l’entretien de l’immeuble, effectuer les réparations nécessaires, etc.

Mais si vous n’avez que très peu de temps à consacrer à votre portefeuille de biens, peut-être allez-vous avoir de la difficulté à vous investir convenablement dans la gestion de votre nouvelle acquisition.

Alors, plutôt que de chercher les deals, concentrez-vous plutôt sur les opportunités d’investissement qui vous représentent.

Le conseiller en investissement immobilier à la rescousse de votre portefeuille de biens

Dans votre cheminement d’investisseur immobilier, vous allez probablement croiser certains deals — des offres alléchantes presque impossibles à résister.

Avant de sauter sur l’occasion, il sera toujours pertinent de repenser à vos objectifs et à votre profil d’investisseur afin d’évaluer si ces aubaines représentent réellement de bonnes affaires pour vous.

Si vous souhaitez obtenir des conseils envers l’achat d’un bien immobilier, n’hésitez pas à me contacter. C’est avec grand plaisir que je vous conseillerai afin que vous puissiez prendre les décisions d’investissement qui vous avantagent.